池建房〔2020〕87號

江南新興產(chǎn)業(yè)集中區(qū)規(guī)劃建設部，各縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設局、九華山建設環(huán)保處、開發(fā)區(qū)建設局，平天湖風景區(qū)建設環(huán)保處：

《池州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》業(yè)經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設局第七次局長辦公會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

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??2020年12月16日? ? ?

??（此件公開發(fā)布）

池州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

第一章 ?總 ???則

第一條??為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》、住房城鄉(xiāng)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》《安徽省物業(yè)管理條例》及有關規(guī)定，結合我市實際，制定本規(guī)則。

第二條??本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉和活動，適用本規(guī)則。

第三條??業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，履行相應的義務。業(yè)主大會的決定，對業(yè)主具有約束力。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主委員會。

第四條??業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

第五條??業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使共同管理權。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會對業(yè)主損害他人合法權益或者業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、排除妨害、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

第六條??街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織、指導、協(xié)調本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；協(xié)調社區(qū)建設與物業(yè)管理的關系，調解處理物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理有關的工作。

第七條??業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉和活動的法律服務工作和物業(yè)管理糾紛人民調解工作出現(xiàn)爭議時應當接受司法行政主管部門的指導和監(jiān)督。

第二章 ?業(yè)主大會成立

第八條??本規(guī)則所稱業(yè)主，包括:

（一）依法登記取得不動產(chǎn)登記簿的人;

（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的人；

（三）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人；

（四）因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權的人;

（五）因房屋征收補償、與建設單位之間的商品房買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務。

（六）其他法律規(guī)定對建筑物專有部分有共有權的人。

第九條??業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權利:

（一）提議召開業(yè)主大會會議，參加業(yè)主大會會議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（二）對需要業(yè)主共同決定的事項，行使表決權;

（三）向業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)提出建議或者質詢；

（三）推選業(yè)主代表，并享有被推選權；

（四）對物業(yè)管理活動享有知情權、監(jiān)督權;

（五）依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備的權利，監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（六）監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作，及物業(yè)服務合同的履行;

（七）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權利。

第十條 ?業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務:

（一）遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）履行物業(yè)服務合同約定的義務;

（四）按照規(guī)定和約定交納專項維修資金、物業(yè)服務費用和其他應當由業(yè)主共同分攤的費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

（五）配合、支持物業(yè)服務企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務合同實施的物業(yè)管理活動；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他義務。

第十一條??物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%或者首批物業(yè)交付滿三年，擬成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的項目，建設單位應當向縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報送籌備成立首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

第十二條??街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當自接到成立業(yè)主大會申請之日起30日以內(nèi)，組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、建設單位、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會代表組成?；I備組中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總人數(shù)的50%。

籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。

第十三條??籌備組組長履行以下職責:

（一）召集和主持籌備組會議;

（二）對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認;

（三）簽發(fā)籌備組公告;

（四）在籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告上簽字;

（五）籌備組賦予籌備組組長的其他職責。

籌備組組長不履行或者不適當履行前款規(guī)定職責的，經(jīng)籌備組中三分之二以上成員簽字確認，可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面申請另行指定組長，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當及時指定。

第十四條??籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居（村）民委員會組織業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生。籌備組人數(shù)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模合理設置，人數(shù)一般為7-11人的單數(shù)。

籌備組中業(yè)主代表應當具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、遵紀守法、責任心強、具備必要的工作時間、模范履行業(yè)主義務，遵守(臨時)管理規(guī)約。

第十五條??街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)要對籌備組成員和業(yè)主委員會候選人進行資格把關，并開展有關法律法規(guī)的業(yè)務培訓。

第十六條??籌備組自成立之日起10日內(nèi)，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當將籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告7日以上。

業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調解決。

第十七條??建設單位應當自籌備組成立之日起7日以內(nèi)向籌備組提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列文件資料，并承擔籌備組工作經(jīng)費和召開首次業(yè)主大會會議所必需經(jīng)費。

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊(業(yè)主姓名、房號及建筑面積、聯(lián)系方式)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的交接資料；

（六）物業(yè)服務用房配置確認資料；

（七）其他有關的文件資料。

籌備組應當對業(yè)主資料保密，不得將前款資料用于與籌備無關的活動。

第十八條??籌備組需要核查業(yè)主名冊、規(guī)劃車位的處分、依法屬于全體業(yè)主共有部分狀況的，相關單位應當予以配合。

第十九條?籌備組在首次業(yè)主大會會議召開前應完成下列事項：

（一）確認業(yè)主身份、業(yè)主投票權數(shù)和業(yè)主專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式；

（三）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（四）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（五）擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案，提出業(yè)主委員會委員候選人建議名單；

（六）擬定首次業(yè)主大會會議籌備及召開會議費用預算明細和結算方案；

（七）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

上述事項公示時間不少于7日，在公示期間，業(yè)主可以對以上事項向籌備組提出建議和意見，籌備組應當予以記錄。

公示期滿后7日以內(nèi)，籌備組應當參考業(yè)主的建議和意見對各事項進行修改，并將修改后的文本向業(yè)主公示。對業(yè)主提出的建議和意見未采納的，應作說明。

首次業(yè)主大會會議召開前15日，籌備組應當將首次業(yè)主大會會議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，公告期不少于15日。

第二十條??首次業(yè)主大會會議應當對以下事項依次進行表決，并應當全部經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；

（一）表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

（三）表決通過需要首次業(yè)主大會會議議決的其他事項。

管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的草案經(jīng)表決未通過的，籌備組應當征求業(yè)主意見進行相應修改后，重新組織表決。

業(yè)主表決形式可采用集體討論、書面征求意見、現(xiàn)場投票、傳真、短信表決等方式。但不論采用其中任何形式都應當具備真實性、可追溯性。

第二十一條??管理規(guī)約應當對下列主要事項依法作出約定：

（一）物業(yè)使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護與共同管理權的行使；

（五）業(yè)主應履行的義務；

（六）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

管理規(guī)約對業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，侵害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權益的，受侵害人可以提起訴訟。

第二十二條??業(yè)主大會議事規(guī)則應當對以下事項依法作出約定:

（一）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（二）業(yè)主大會會議的表決程序；

（三）業(yè)主委員會的屆期、人數(shù)，委員的任職條件和資格終止情形；

（四）業(yè)主委員會候補委員的設置；

（五）業(yè)主委員會的換屆程序、補選辦法和議事規(guī)則等；

（六）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理；

（八）缺席業(yè)主表決票、棄權票的計算規(guī)則。

第二十三條??業(yè)主有侵害業(yè)主共同權益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時交納物業(yè)服務費用和其他應當分攤的費用、違法拆改建筑結構裝修、違法搭建、占用公共空間與園林綠地、非法“住改商”、損害相鄰權利人合法權益、非法組織集會等，業(yè)主大會應當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權的行使予以限制，限制時限由業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主權利的限制不免除其應承擔的義務。

第二十四條??業(yè)主的表決權按照面積和人數(shù)計算。

業(yè)主的面積表決權數(shù)按照下列方法認定:

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算。

業(yè)主的人數(shù)表決權數(shù)按照下列方法認定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

（二）業(yè)主總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

機動車車庫(位)建筑面積統(tǒng)計認定時是否計入產(chǎn)權人房屋面積，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。如計入產(chǎn)權人房屋面積的，不單獨計算業(yè)主人數(shù)。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。

第二十五條??籌備組應當遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長召集和主持籌備組會議；

（二）籌備組作出決定應當經(jīng)籌備組過半數(shù)以上成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。持保留意見的成員不簽字的，不影響決議的效力；

（三）籌備組應當對會議進行書面記錄，籌備組組長應當對會議記錄簽字確認；

（四）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外；

（五）籌備組應當自成立之日起90日以內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議；

（六）業(yè)主大會成立后，籌備組應當將相關資料移交給業(yè)主委員會。

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責或逾期未完成籌備工作的，籌備組應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說明理由，籌備組自公告之日起自動解散，符合第十一條規(guī)定的，可以重新申請成立業(yè)主大會。

第二十六條??首次業(yè)主大會會議表決結果作出后3日以內(nèi)，應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于7日。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第二十七條 ?業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日以內(nèi)，持以下材料依法向縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案：

（一）籌備組出具的由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單；

（五）首次業(yè)主委員會決議事項；

（六）籌備組及業(yè)主大會決定的其他重大事項。

材料齊全的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在15個工作日內(nèi)予以備案，出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門，將有關情況書面通報物業(yè)所在地的公安派出所、社區(qū)居 (村) 民委員會。

因管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員等事項內(nèi)容發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)重新備案，并告知相關社區(qū)居（村）民委員會。

第二十八條??業(yè)主委員會憑街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)出具的備案證明，向物業(yè)所在地的公安機關申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章，印章應注明屆數(shù)、有效期及編碼等重要事項。

第三章 ?業(yè)主大會活動

第二十九條??業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域權利和管理責任主體，履行以下職責:

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作;

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施;

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）改變或撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議;

（十）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十條??物管區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，具體辦法在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加會議前3日以內(nèi)，就需業(yè)主大會會議表決的事項書面征求其所代表業(yè)主的意見，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書應當經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達業(yè)主大會會議投票表決。

第三十一條 ?業(yè)主大會會議提議事項應當符合本規(guī)則第二十九條的規(guī)定。

業(yè)主委員會應當自提議確定之日起，將業(yè)主大會會議擬表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并告知所在地社區(qū)居 (村)民委員會，公示期不少于15日。

公示期內(nèi)，業(yè)主可以對擬表決事項提出建議和意見，業(yè)主委員會應當予以參考，可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改，并接受業(yè)主質詢。擬表決事項經(jīng)修改后應進行公告，公告期不少于15日。

第三十二條??因故無法按期完成業(yè)主大會會議投票的，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關情況及延長期限，但延長期限應在30日以內(nèi)。

第三十三條 ?業(yè)主可以幢、單元為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。事項范圍、議事方式、程序應當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

第三十四條??業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開，每年至少召開一次。業(yè)主大會定期會議召開前5日內(nèi)，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告以下內(nèi)容:

（一）上一年度物業(yè)管理情況報告;

（二）上一年度業(yè)主委員會工作情況報告;

（三）上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理情況報告;

（四）上一年度利用物業(yè)共有部分進行經(jīng)營活動所得的收益和使用情況報告;

（五）物業(yè)管理的其他有關事項。

業(yè)主大會會議應當討論并決議以下內(nèi)容：

（一）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人的年度工作計劃;

（二）選舉需要補選的業(yè)主委員會委員;

（三）決議下一年度物業(yè)管理有關事項;

（四）決議下一年度業(yè)主大會收支預算;

（五）決議物業(yè)管理的其他有關事項。

第三十五條??發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應當自業(yè)主提議或者情形發(fā)生之日起20日以內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議:

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數(shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會書面提議的;

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

（三）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)二分之一以上的，或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職、離任的;

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十六條??業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主大會應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第三十七條??經(jīng)業(yè)主大會決定，可以對物業(yè)管理區(qū)域實施自行管理。實施自行管理的全體業(yè)主應當通過管理規(guī)約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定，并書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居（村）民委員會。

第三十八條??物業(yè)服務合同期限屆滿前90日以內(nèi)，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會會議，決定物業(yè)管理方式、服務事項和服務標準以及是否續(xù)聘或更換物業(yè)服務企業(yè)等事項。表決未結束而合同期滿，原物業(yè)服務企業(yè)未放棄服務的，原物業(yè)服務合同效力延至新物業(yè)服務合同生效之日。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務合同；決定解聘的，應當履行必要的告知義務，合同未約定告知期限的，應當于合同期限屆滿前60日告知原物業(yè)服務企業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面告知所在地的縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應按照《安徽省物業(yè)管理條例》第六十二條、第六十三條的規(guī)定履行相應義務。

第四章 ?業(yè)主委員會

第三十九條??業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人的單數(shù)組成（其中中共黨員原則上不少于3人），每屆任期一般不超過5年，委員可以連選連任。委員具體數(shù)額、具體任期和選舉結果的確認應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定。

業(yè)主委員會應當自選舉之日起3日以內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任一人、副主任一至二人。

主任、副主任應當由業(yè)主委員會委員推選，不經(jīng)業(yè)主委員會委員推選不得擔任，具體產(chǎn)生辦法可以通過業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

第四十條??嚴格業(yè)主委員會組成人員任職條件，鼓勵業(yè)主對業(yè)委會成員進行監(jiān)督。

業(yè)主委員會委員候選人應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者法人和其他組織授權的自然人代表，并符合下列條件：

（一）符合《安徽省物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定；

（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；

（三）優(yōu)先推薦中共黨員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員；

（四）優(yōu)先推薦符合條件的社區(qū)居委會黨組織成員和社區(qū)居委會成員。

（五）未處于法定限制被選舉權情形或者未被業(yè)主大會依約限制被選舉權；

（六）沒有犯罪記錄或被公安機關行政處罰，以及未被法院列入失信執(zhí)行人名單；

（七）沒有欠繳專項維修資金、物業(yè)服務費、公共能耗費、停車費等行為（欠繳以上費用一年以上、選舉前突擊繳納的也不得作為候選人）；

（八）沒有第二十三條所列的其他侵害業(yè)主共同權益行為；

（九）沒有違法出租房屋的行為；

（十）在多個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有房產(chǎn)的業(yè)主，只能擔任所在長期居住的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會委員；

（十一）沒有其他違反法律法規(guī)或物業(yè)管理規(guī)約的行為。

除上述條件外，業(yè)主委員會主任還應當符合以下條件:

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎;

（二）具有良好的職業(yè)道德，遵紀守法;

（三）熟悉物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標準；

（四）原則上應為中共黨員。

業(yè)主是法人或其他組織的，可以授權其代表參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個法人或其他組織。

第四十一條??業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責:

（一）按照《安徽省物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定履行職責；

（二）維護業(yè)主合法權益;

（三）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)等小區(qū)重大事項時，應提前30日向所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會告知，并接受監(jiān)督；

（五）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安機關、城市管理行政執(zhí)法部門等做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設、社會治安和公益宣傳等工作；

（六）積極開展掃黑除惡專項斗爭；

（七）本規(guī)則第二十九條規(guī)定應召開業(yè)主大會會議由全體業(yè)主共同決定的事項不得授權業(yè)主委員會直接行使或決定；

（八）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定、物業(yè)服務合同、專項維修資金的籌集使用、物業(yè)共有部分的使用與經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況及其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第四十二條??業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議。會議由主任召集和主持；主任不能履行職責或不履行職責的，由副主任召集和主持。業(yè)主委員會委員不能委托代理人出席業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議不得以書面形式召開。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權。業(yè)主委員會作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并書面簽字確認，自作出決定之日起3日以內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告期不少于7日。

業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或社區(qū)居(村)民委員會的代表參加。涉及重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應當先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主的意見，并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應有書面記錄，由參會委員簽字后存檔。

第四十三條?業(yè)主委員會應當將下列屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同所有的檔案資料編號造冊，并指定專人管理:

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)資料；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則及物業(yè)服務合同；

（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、作出的決定等書面材料；

（四）業(yè)主委員會備案材料和本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他有關制度；

（五）專項維修資金、利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益及工作經(jīng)費的收支情況清冊；

（六）業(yè)主委員會選舉工作、印章使用登記、財務會計等檔案;

（七）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式、業(yè)主建議及意見；

（八）相關公示、公告；

（九）業(yè)主共同決定事項的表決資料;

（十）其他有關材料。

第四十四條??業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期同業(yè)主委員會任期，可以連選連任。

第四十五條??業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止，由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告:

（一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因，不再具備業(yè)主身份的；

（二）喪失履行職責能力的；

（三）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

（四）任職期間受到治安處罰、被追究刑事責任、被列入法院失信執(zhí)行人名單的；

（五）滿一年以上不交納物業(yè)服務相關費用的；

（六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約等規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員以書面形式向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出辭職請求的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格。

第四十六條??業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，罷免其委員資格:

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)的;

（二）索取收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或利害關系業(yè)主提供的錢物和非法利益的;

（三）利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免本人或利害關系人物業(yè)服務費的;

（四）在競選業(yè)主委員會委員期間有利益誘惑或作出侵害業(yè)主權益及他人合法權益的承諾等違規(guī)行為被查實的;

（五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關用途的;

（六）有損壞房屋承重結構、違法搭建、占用公共空間與園林綠地、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、無故欠交維修資金、違法出租房屋的；

（七）經(jīng)業(yè)主委員會二分之一以上委員或20%以上的業(yè)主提議撤銷其委員資格的;

（八）未通過業(yè)主大會決議或未征得70%以上業(yè)主同意，做出違反業(yè)主大會議事規(guī)則和決議、侵犯業(yè)主公共權益的；

（九）在換屆過程中無理由不移交所保管的印章、資料、賬冊等業(yè)主委員會物品的;

（十）有涉嫌“黑、惡、亂”行為的；

（十一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他罷免資格的情形。

第四十七條??業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時，按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定進行增補。

第四十八條??經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘用專業(yè)人員，聘用方式等事宜需在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，相關工作經(jīng)費具體籌集和使用辦法由業(yè)主大會決定。

第五章 ?指導監(jiān)督

第四十九條??建設單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會相關義務的，籌備組可向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報告，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當責令限期改正。違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當及時移送城市管理行政執(zhí)法部門處罰，并將處罰結果抄送街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

第五十條??業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議、不履行職責的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在接到投訴之日起10日以內(nèi)責令其限期履行職責。業(yè)主委員會逾期仍不履行的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，共同決定有關事項。

業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當責令其限期組織換屆選舉。逾期不組織的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居 (村)民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第五十一條??違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主委員會工作規(guī)則，擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第五十二條??業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員應當忠于職守，依法履行職責。業(yè)主委員會委員和業(yè)主大會其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業(yè)主大會共同決定。

業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十三條??物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合所在地社區(qū)居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居(村)民委員會開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設等相關工作。社區(qū)居(村) 民委員會應當協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織、指導、協(xié)調社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會開展工作，維護業(yè)主的合法權益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，應當告知所在地社區(qū)居(村) 民委員會，并聽取其意見，接受其指導和監(jiān)督。

第五十四條??街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，由縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等各方代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動中遇到的問題。

第五十五條??對街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)作出的撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定有異議的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以申請行政復議，或者提起行政訴訟。

第五十六條??業(yè)主認為業(yè)主委員會及其成員損害其合法權益或不履職的，可向社區(qū)居（村）民委員會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及縣（區(qū)）人民政府物業(yè)管理行政主管部門投訴，經(jīng)查實后責令其限期整改；未整改或者整改不到位的，可終止業(yè)主委員會相關委員資格或者組織重新選舉業(yè)主委員會。

第六章 ?附 ???則

第五十七條??物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主行使共同管理的權利。

第五十八條??本規(guī)則中所稱的“以上”“以下”“以內(nèi)”“屆滿”“少于”，包括本數(shù)。

第五十九條??本規(guī)則由池州市房地產(chǎn)管理處負責解釋。

第六十條 ?本規(guī)則自2021年1月1日起施行。