城管委各成員單位：

為進(jìn)一步規(guī)范主城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理，全面提升城市綜合管理和物業(yè)服務(wù)水平。現(xiàn)將《池州市主城區(qū)物業(yè)管理綜合整治方案》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行?！?span>

2019年8月15日

池州市主城區(qū)物業(yè)管理綜合整治方案

為進(jìn)一步整頓和規(guī)范主城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理，全面提升城市綜合管理和物業(yè)服務(wù)水平，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)制定如下綜合整治方案。 

一、總體要求

堅(jiān)持市場主導(dǎo)、分類管理的原則，按照條塊結(jié)合、屬地管理的要求，建立和完善市級(jí)指導(dǎo)，貴池區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、平天湖風(fēng)景區(qū)管委會(huì)主抓、街道辦事處及社區(qū)居委會(huì)主管的物業(yè)綜合管理體制機(jī)制，切實(shí)解決當(dāng)前主城區(qū)物業(yè)管理工作的重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn)問題，進(jìn)一步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

二、目標(biāo)任務(wù)

（一）社區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制基本建立。物業(yè)管理納入社區(qū)管理工作之中，屬地管理、部門履責(zé)、行業(yè)監(jiān)管、執(zhí)法聯(lián)動(dòng)、居民共建共享的局面基本形成。市、區(qū)、街道三級(jí)物業(yè)管理工作考評(píng)及區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)矛盾糾紛人民調(diào)解機(jī)制健全。

（二）物業(yè)行業(yè)監(jiān)管扎實(shí)有效。物業(yè)企業(yè)誠信信息系統(tǒng)建立；對(duì)住宅小區(qū)日常巡查情況通報(bào)制度落實(shí)；物業(yè)監(jiān)督書面告知制度嚴(yán)格執(zhí)行，物業(yè)管理領(lǐng)域垃圾分類工作穩(wěn)步推進(jìn)。

（三）物業(yè)服務(wù)水平明顯提升。落實(shí)物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)制度，實(shí)現(xiàn)全員持證上崗，服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能有較大提高；形成10家以上品牌企業(yè)；新建商品住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)率100%，物業(yè)費(fèi)收繳率逐年提高，社區(qū)環(huán)境面貌有新的改觀。

（四）業(yè)主委員會(huì)依法履職能力普遍增強(qiáng)。業(yè)主大會(huì)成立程序規(guī)范，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督協(xié)調(diào)能力增強(qiáng)、作用明顯；業(yè)主主體意識(shí)、自我管理意識(shí)和物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)增強(qiáng)，參與小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的主動(dòng)性明顯提高。             

（五）小區(qū)違章搭建現(xiàn)象明顯減少。物業(yè)企業(yè)盡職履責(zé)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)行為的巡查、勸阻和報(bào)告工作，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建行為監(jiān)管工作機(jī)制基本健全，受理主體責(zé)任明確，各部門齊心合力，對(duì)違建行為基本實(shí)現(xiàn)一線受理、快速立案、強(qiáng)力拆除的工作體制。

三、工作重點(diǎn)

（一）對(duì)實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)，以提高物業(yè)服務(wù)水平和加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管為主要措施，重點(diǎn)解決小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平不高、從業(yè)人員崗位素養(yǎng)不足、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)難等問題。

（二）對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，以規(guī)范和正確引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)合理維權(quán)為主要措施，重點(diǎn)解決業(yè)主委員會(huì)不作為、不專業(yè)、以權(quán)謀私等問題。

（三）對(duì)涉及物業(yè)管理的相關(guān)部門，以加強(qiáng)督促落實(shí)和提升執(zhí)行效率為主要措施，重點(diǎn)解決部門間職權(quán)不清、推諉扯皮、效率低下等問題。

四、工作措施

（一）理順體制，完善機(jī)制

1.完善屬地配置。屬地政府、管委會(huì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)，下屬物業(yè)管理部門具體負(fù)責(zé)，明確一名領(lǐng)導(dǎo)分管，配備專職工作人員，做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)日常管理工作。明確分級(jí)管理職責(zé)，落實(shí)屬地管理責(zé)任，建立長效管理機(jī)制。

2．推動(dòng)建立“四位一體”工作機(jī)制。推動(dòng)建立以社區(qū)黨支部、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)的“四位一體”的社區(qū)管理模式，不斷加強(qiáng)社區(qū)黨組織建設(shè)，發(fā)揮社區(qū)黨組織在社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導(dǎo)核心作用，建立健全社區(qū)組織網(wǎng)絡(luò)，形成有效的社區(qū)黨建工作機(jī)制，初步建立社區(qū)黨建聯(lián)席會(huì)，形成社區(qū)黨建工作對(duì)社區(qū)的全覆蓋。初步構(gòu)筑在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四位一體”的社區(qū)管理模式，形成各主體共同參與社區(qū)事務(wù)管理、民主協(xié)商有序的格局。

（二）引導(dǎo)業(yè)主有效自治

1.積極引導(dǎo)規(guī)范業(yè)主自治組織建設(shè)。按照《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，積極指導(dǎo)有條件成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，及時(shí)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。到2021年，符合成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)全面實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。

2.加大對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)力度。將其納入社區(qū)管理范疇，建立完善“四位一體”議事協(xié)調(diào)機(jī)制，社居委人員是小區(qū)業(yè)主的，可推薦作為業(yè)主委員會(huì)主任候選人，小區(qū)業(yè)主是共產(chǎn)黨員的，可推薦作為業(yè)主委員會(huì)成員候選人。實(shí)施小區(qū)重大事項(xiàng)公開公示制度，不斷完善民主管理監(jiān)督機(jī)制，通過聯(lián)席會(huì)議等方式，協(xié)調(diào)處理小區(qū)居民自治與物業(yè)管理中的矛盾糾紛。

3.制定管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等管理制度。明確業(yè)委會(huì)的籌備、產(chǎn)生和履職內(nèi)容等，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主組織行為的監(jiān)管。

（三）積極協(xié)調(diào)解決收費(fèi)難的問題

1.建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。根據(jù)《安徽省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《安徽省住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)規(guī)定，并根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)等情況，建立普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，每三年對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整公布。

2.加大物業(yè)費(fèi)收繳力度，遏制惡意欠費(fèi)現(xiàn)象。建立物業(yè)管理考核情況和莪術(shù)繳費(fèi)情況雙通報(bào)、雙公示制度，將居民的物業(yè)費(fèi)收繳情況在一定范圍內(nèi)進(jìn)行公布，對(duì)惡意欠繳物業(yè)費(fèi)的人員，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。將公職人員物業(yè)費(fèi)繳納情況納入文明單位考核范疇，對(duì)經(jīng)多次催交、無正當(dāng)理由拒交物業(yè)費(fèi)的人員通報(bào)到所在單位，并納入個(gè)人征信體系。

3.實(shí)施“三告知”制度。住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)所出售房屋的物業(yè)費(fèi)用繳納情況在買賣雙方辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)須書面告知賣方及時(shí)結(jié)清所售房屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)；告知買方充分了解所購房屋是否已結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)；告知房屋所在地的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和實(shí)施物業(yè)管理的社區(qū)。

4.提高物業(yè)收費(fèi)公示力度。嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)收費(fèi)公示制度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過各種渠道定期公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況等，保障業(yè)主知情權(quán)。對(duì)不按要求公示的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)多次督促仍不整改的，納入失信“黑名單”，同時(shí)各相關(guān)單位對(duì)其追繳欠費(fèi)行為不予支持。

（四）加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)事中事后監(jiān)管

1.探索建立物業(yè)企業(yè)分類管理機(jī)制。對(duì)現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)根據(jù)規(guī)模、業(yè)績水平、管理制度建設(shè)等情況，進(jìn)行等級(jí)劃分，制定分類管理細(xì)則和考核評(píng)定辦法，設(shè)立市場準(zhǔn)入門檻，保障物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和市場競爭活力。

2.進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。聯(lián)合相關(guān)職能部門開展專項(xiàng)督查，暢通投訴舉報(bào)渠道，及時(shí)糾正不規(guī)范服務(wù)行為；充分發(fā)揮協(xié)會(huì)組織自律約束作用，制定行業(yè)誠信公約，引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展。

3.建立守信聯(lián)合激勵(lì)、失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。加強(qiáng)企業(yè)信息備案管理工作，建立和加強(qiáng)信息公開，推動(dòng)政府相關(guān)部門信息共享，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)“紅黑名單”制度，對(duì)服務(wù)質(zhì)量好的企業(yè)給予表彰和政策支持，對(duì)失信企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合懲戒。

4.建立優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)庫。結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案和年度考核排名，將表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)納入優(yōu)秀企業(yè)庫，優(yōu)先向市場推薦，加強(qiáng)品牌建設(shè)。

（五）完善物業(yè)管理目標(biāo)分級(jí)考核制度

1.制定完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核細(xì)則。各級(jí)政府行業(yè)主管部門要會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處和社居委，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核，將考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)等級(jí)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和市場準(zhǔn)入掛鉤，根據(jù)年終考核結(jié)果對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行排名，對(duì)排名靠后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取強(qiáng)制清退、對(duì)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人采取嚴(yán)禁準(zhǔn)入措施，形成優(yōu)勝劣汰市場競爭機(jī)制。

2.加大對(duì)街道社區(qū)物業(yè)管理工作的考核力度。貴池區(qū)政府、平天湖風(fēng)景區(qū)管委會(huì)要對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理覆蓋率、業(yè)主委員會(huì)覆蓋率及行為規(guī)范、轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)建設(shè)情況、物業(yè)管理制度建設(shè)情況、履行監(jiān)管職責(zé)情況、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)組織工作情況等列入考核范疇，實(shí)行目標(biāo)管理。

3.加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局要加強(qiáng)對(duì)主城區(qū)物業(yè)管理工作的督查檢查力度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，督促企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)行為的巡查、勸阻和報(bào)告工作，對(duì)巡查不到位、制止不果斷、報(bào)告不及時(shí)，縱容、串通、包庇違規(guī)行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采取有效處理措施，并移交城市管理部門依法處罰。

（六）提升行業(yè)服務(wù)水平

1.建立健全項(xiàng)目經(jīng)理和管理人員梯次培訓(xùn)機(jī)制。全面推行持證上崗制度，建立從業(yè)人員個(gè)人信用檔案，實(shí)行分類培訓(xùn)、分級(jí)管理。抓好物業(yè)從業(yè)人員崗前培訓(xùn)、繼續(xù)教育工作，不斷提高業(yè)務(wù)素養(yǎng)和服務(wù)技能。

2.開展各類主題活動(dòng)，評(píng)選表彰優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理、保潔員標(biāo)兵、先鋒秩序維護(hù)員、設(shè)施設(shè)備維修技術(shù)能手等，打造優(yōu)秀從業(yè)人員隊(duì)伍。

3.制定主城區(qū)住宅小區(qū)垃圾分類工作實(shí)施方案。一是通過開展物業(yè)企業(yè)垃圾分類培訓(xùn)工作、指導(dǎo)完善垃圾分類標(biāo)識(shí)、配備垃圾分類設(shè)備、加大宣傳力度、加強(qiáng)垃圾分類督查等方式，在物業(yè)管理領(lǐng)域加快推進(jìn)垃圾分類工作。二是全面實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域建筑垃圾分類工作，要求所有建筑垃圾嚴(yán)格按照廢建材、廢木材、廢包裝三分類標(biāo)準(zhǔn)臨時(shí)放置，有效規(guī)范建筑裝潢垃圾的收集、運(yùn)輸和處置，合力做好建筑垃圾再生利用前端分類工作。

（七）建立物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制

1.明確部門職責(zé)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源規(guī)劃、環(huán)保、工商質(zhì)監(jiān)、城管、公安、消防等單位應(yīng)依據(jù)各自職責(zé)，分工協(xié)作，加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，制止和查處日常巡查發(fā)現(xiàn)的違章搭建、擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、毀綠種菜、環(huán)境污染以及亂堆亂放、惡意侵占公共空間和公共設(shè)施等違規(guī)行為，處理物業(yè)管理中的涉及自身職責(zé)的矛盾和難點(diǎn)問題。

2.共同搭建“數(shù)字城管”綜合管理平臺(tái)。通過多部門信息共享、協(xié)同工作，構(gòu)建起溝通快捷、責(zé)任到位、處置及時(shí)、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的城市管理、公共服務(wù)的監(jiān)督和處置新機(jī)制，將物業(yè)管理納入“數(shù)字城管”平臺(tái)采集范疇，完善物業(yè)小區(qū)管理相關(guān)資料，暢通物業(yè)、業(yè)主投訴求助渠道，有效解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的復(fù)雜矛盾糾紛。

3.聯(lián)合管控違章搭建行為。建立集街道、社區(qū)、物業(yè)、行政執(zhí)法于一體的違建管控長效機(jī)制，對(duì)發(fā)現(xiàn)的在建違章行為采取零容忍、嚴(yán)執(zhí)法的態(tài)度，實(shí)現(xiàn)違建“控增量、減存量”的目標(biāo)。同時(shí)注重培養(yǎng)居民防違、控違意識(shí)，共同參與遏制各類違法建筑行為。

4.緩解老舊小區(qū)停車難題。結(jié)合小區(qū)規(guī)劃布局，通過調(diào)整綠化形態(tài)、延展道路，適當(dāng)增改停車位，同時(shí)對(duì)車位（車庫）挪作他用、私自占用公共停車資源、不規(guī)范停車等行為，進(jìn)行專項(xiàng)整治，提高現(xiàn)有停車資源的使用效率。

5.開展物業(yè)管理區(qū)域“私接電線”專項(xiàng)整治工作。由各區(qū)分別選擇一個(gè)小區(qū)為試點(diǎn)，聯(lián)合住建、消防、執(zhí)法、應(yīng)急管理等部門和街道、社區(qū)等組織，重點(diǎn)整治在小區(qū)房屋架空層、外立面、樓梯間及其他室內(nèi)公共區(qū)域私接電線的行為，堅(jiān)持處置和疏通并舉，協(xié)調(diào)解決居民集中充電問題?？偨Y(jié)建立長效機(jī)制，推進(jìn)私接電線整治工作向各物業(yè)管理區(qū)域延伸。

（八）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)

市政府定期召開調(diào)度會(huì)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理的重點(diǎn)難點(diǎn)問題。貴池區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、平天湖管委會(huì)要每季度召開聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的具體問題；相關(guān)媒體要加大物業(yè)管理宣傳力度，普及物業(yè)管理基礎(chǔ)常識(shí)，營造良好的氛圍，爭取廣大市民對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)可和支持，協(xié)同推進(jìn)物業(yè)管理提升行動(dòng)。

五、實(shí)施步驟

（一）宣傳發(fā)動(dòng)階段（本方案下發(fā)之日起至2019年12月）。

貴池區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、平天湖風(fēng)景區(qū)管委會(huì)要召開小區(qū)物業(yè)綜合整治工作動(dòng)員會(huì)，結(jié)合全國文明城市文明創(chuàng)建，深入宣傳小區(qū)物業(yè)管理綜合整治工作的重要性、必要性、迫切性，強(qiáng)化以人民為中心的管理理念，堅(jiān)決打好整治攻堅(jiān)戰(zhàn)。

（二）實(shí)施整治階段（2020年1月至2020年9月）

    各地要落實(shí)街道、社區(qū)整治責(zé)任，由街道牽頭，明確專人負(fù)責(zé)。要根據(jù)小區(qū)不同情況，細(xì)化整治方案，制定具體的整治措施，明確時(shí)間進(jìn)度要求。所在地政府、管委會(huì)要加強(qiáng)調(diào)度和督查，及時(shí)通報(bào)工作進(jìn)展不力的街道和社區(qū)。要通過召開現(xiàn)場會(huì)的形式，推廣整治成效明顯的小區(qū)的做法，進(jìn)一步營造創(chuàng)建和整治氛圍，確保整治工作取得實(shí)效。

（三）檢查驗(yàn)收階段（2020年10月至12月）

   從2020年10月開始，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭，會(huì)同市城市管理行政執(zhí)法局、貴池區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)、平天湖風(fēng)景區(qū)管委會(huì)，對(duì)小區(qū)整治情況進(jìn)行檢查驗(yàn)收，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)建章立制，構(gòu)建長效機(jī)制。