各縣區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、自然資源和規(guī)劃局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，九華山農(nóng)村工作處、建設(shè)環(huán)保處，開發(fā)區(qū)人力資源和社會保障局、建設(shè)局，平天湖社會事務(wù)處、建設(shè)環(huán)保處：

經(jīng)市委、市政府負責同志同意，現(xiàn)將《池州市加強農(nóng)房規(guī)劃建設(shè)管理的意見》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

池州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局              池州市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局

 

池州市自然資源和規(guī)劃局

2019年8月30日

池州市加強農(nóng)房規(guī)劃建設(shè)管理的意見

為進一步優(yōu)化農(nóng)村規(guī)劃布局，強化農(nóng)村宅基地管理，規(guī)范農(nóng)村建設(shè)秩序，推進農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃報建管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》、《安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《安徽省農(nóng)村宅基地管理辦法》《中共池州市委辦公室 池州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)池州市農(nóng)村人居環(huán)境整治三年行動實施方案的通知》（池辦秘〔2018〕145號）等法律法規(guī)、文件精神，制定本意見。

一、基本要求

（一）適用區(qū)域及建筑類別。本意見適用于池州市行政區(qū)域內(nèi)城市、縣城規(guī)劃區(qū)以外的農(nóng)村地區(qū)，池州主城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)個人建房三類區(qū)域；東至、石臺、青陽縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)由各縣政府結(jié)合實際劃定的區(qū)域。九華山風景區(qū)內(nèi)農(nóng)房由九華山風景區(qū)管委會、青陽縣政府依據(jù)《風景名勝區(qū)管理條例》等法律法規(guī)另行制定管理辦法。農(nóng)民自建低層住宅及附屬用房適用本意見，三層及以上住宅、公共建筑、“一戶一宅”以外經(jīng)營性建筑等其他建筑按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

（二）突出生態(tài)保護。切實加強生態(tài)紅線和耕地保護，國家級自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)等自然保護地核心區(qū)內(nèi)原則上只拆不建；地質(zhì)災(zāi)害點（含地質(zhì)隱患區(qū)域）及搬遷撤并類村莊內(nèi)原則上不再批準新改擴建農(nóng)房，并對現(xiàn)有農(nóng)房及附屬設(shè)施引導逐步搬遷。

（三）嚴禁騎路建設(shè)。新建村莊宜采取組團式布局，不得在公路沿線騎路、傍路設(shè)置。新建農(nóng)房及附屬設(shè)施紅線退讓距離為：高速公路、鐵路用地范圍外30米，國道用地范圍外20米，省道用地范圍外15米，縣鄉(xiāng)村道路用地范圍外10米，河道、堤、壩等水利設(shè)施保護區(qū)外。

（四）控制建設(shè)規(guī)模。農(nóng)村住房建設(shè)原則上不超過2層，總高度不超過9米（不含地下室和半地下室、坡頂按檐口高度計），每戶建筑面積不超過300平方米；確需建設(shè)3層及以上住房的應(yīng)按照《中華人民共和國建筑法》等有關(guān)規(guī)定報建。為方便農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活，在法定宅基地內(nèi)結(jié)合住房建設(shè)經(jīng)營服務(wù)設(shè)施的，經(jīng)村、鎮(zhèn)同意后可增加一定的建筑面積。鼓勵農(nóng)民按需建房，反對盲目攀比造成浪費。農(nóng)村危房改造面積控制按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

建筑層數(shù)、面積計算方法參照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353—2005）和《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2014)等規(guī)定。

1、按外墻結(jié)構(gòu)邊線計算每層建筑面積，累加后為總建筑面積；

2、室內(nèi)頂板面高出室外設(shè)計地面的高度不大于 1.5米的地下半地下室不計入建筑層數(shù)，計算1/2建筑面積；

3、設(shè)置在建筑底部且室內(nèi)高度不大于 2.2米的車庫、儲藏室、敞開空間不計入建筑層數(shù)，計算1/2建筑面積；

4、建筑屋頂上突出的局部設(shè)備用房、出屋面的樓梯間等不計入建筑層數(shù)；

5、起坡點不高于頂層屋面1.2米的坡屋頂（僅做隔熱層使用）不計入建筑層數(shù)和面積；

（五）鼓勵相對集中建房。引導農(nóng)村建房逐步向基礎(chǔ)設(shè)施齊全的中心村、規(guī)劃保留的較大自然村集中，并加快劃定搬遷撤并類村莊名單和范圍。

二、加強規(guī)劃設(shè)計引領(lǐng)

（六）加快完成村莊規(guī)劃編制。按照農(nóng)村人居環(huán)境整治進度要求，參照《池州市村莊規(guī)劃設(shè)計導則》，編制實用性村莊規(guī)劃，確定村莊建設(shè)用地邊界，明確建筑風貌引導要求。村莊規(guī)劃應(yīng)充分征求村民意見，規(guī)劃基本要求應(yīng)納入村規(guī)民約，在村內(nèi)進行展示，確保規(guī)劃能落地實施。村莊規(guī)劃經(jīng)村民會議或村民代表會議討論同意后，按程序報縣級人民政府（管委會）批準。

（七）編制農(nóng)房建設(shè)圖集。根據(jù)農(nóng)房風貌、規(guī)模等要求，各縣區(qū)、管委會編制農(nóng)房建設(shè)通用圖集免費發(fā)放到戶。通用圖集內(nèi)容涵蓋大中小戶型和樓房、平房等建筑形式，鼓勵采用防水效果好、通風隔熱的坡屋頂形式，明確房屋抗震基本要求，設(shè)置若干可選組件，提升圖集適用性。開展建筑、結(jié)構(gòu)等專業(yè)設(shè)計人員下鄉(xiāng)，提供技術(shù)咨詢和指導服務(wù)。

三、嚴格建房審批

（八）嚴格宅基地審批。農(nóng)房建設(shè)應(yīng)當依法取得宅基地使用權(quán)，每戶農(nóng)村村民只能擁有一處本村集體經(jīng)濟組織劃撥的宅基地，建新房前必須先拆老房。新建農(nóng)房宅基地每戶不得超過160平方米，利用荒山、荒地建房的每戶不得超過300平方米。占用農(nóng)用地的，須先依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，嚴守本地區(qū)耕地保護紅線。符合現(xiàn)行分戶政策的，可以分戶申請宅基地，宅基地獲得批準后，按照規(guī)定到當?shù)毓膊块T辦理戶籍分戶手續(xù)。子女達法定婚齡、在外就業(yè)或從軍后返鄉(xiāng)等確實需要解決住房的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）會同公安、民政等部門研究確定。

（九）保障農(nóng)村宅基地合理需求。加快村莊環(huán)境綜合整治，盤活閑置農(nóng)村集體建設(shè)用地，騰退多余住宅、廢棄無功能建筑、危破建筑占地，保障農(nóng)村宅基地建設(shè)用地需求。用地報批以及土地復墾由縣級人民政府負責組織落實。

（十）強化鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可。農(nóng)房建設(shè)應(yīng)符合村莊建設(shè)規(guī)劃相關(guān)要求，無規(guī)劃不審批。推薦使用市、縣（區(qū)）有關(guān)部門編制的通用圖集，不使用通用圖集也可委托編制農(nóng)房方案圖紙。將農(nóng)房建設(shè)規(guī)模、圖紙納入鄉(xiāng)村規(guī)劃許可內(nèi)容，未經(jīng)批準不得施工。批準建房時同步發(fā)放農(nóng)房建設(shè)質(zhì)量安全交底等資料。

（十一）簡化審批流程。實施“個人申請-村（居）審核評議-鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批驗收”程序，實施農(nóng)房供地報建“一窗辦理”，方便群眾辦理農(nóng)房報建手續(xù)。經(jīng)個人委托，可由村（居）委會或建筑工匠免費代辦報建手續(xù)。逐步將農(nóng)房建設(shè)審批納入市縣電子審批平臺。

四、加強過程監(jiān)管

（十二）實行農(nóng)房建設(shè)“掛牌”制度。建立農(nóng)房建設(shè)掛牌制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在農(nóng)民建房現(xiàn)場設(shè)置項目信息牌，公布建房基本信息，發(fā)動社會群眾參與監(jiān)督。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要做到建筑放樣到場、基槽驗收到場、施工過程到場、竣工驗收到場，并形成書面檢查記錄，加強規(guī)劃建設(shè)過程管控。

（十三）加強農(nóng)村建筑工匠管理。農(nóng)房建設(shè)必須由經(jīng)培訓合格的農(nóng)村建筑工匠或有資質(zhì)建筑企業(yè)承建，并按示范文本簽訂農(nóng)房建設(shè)承包協(xié)議。鼓勵建筑施工企業(yè)與建筑工匠建立勞動關(guān)系，對農(nóng)村建筑工匠實施規(guī)范化管理。各縣區(qū)、九華山風景區(qū)要培育不少于20%且不少于3家當?shù)亟ㄖ┕て髽I(yè)參與農(nóng)房建設(shè)，2021年起農(nóng)房建設(shè)必須委托建筑施工企業(yè)安排農(nóng)村建筑工匠施工，相關(guān)管理辦法另行制定。縣級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門每年至少開展一次建筑工匠培訓，也可委托專業(yè)培訓機構(gòu)開展培訓，培訓合格者發(fā)放合格證書。

（十四）加強農(nóng)房建設(shè)質(zhì)量安全管理。農(nóng)房建設(shè)必須滿足基本的質(zhì)量標準，即地基堅實、基礎(chǔ)牢靠、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，抗震構(gòu)造措施齊全、符合規(guī)定，圍護結(jié)構(gòu)和非結(jié)構(gòu)構(gòu)件與主體結(jié)構(gòu)連接牢固，建筑材料質(zhì)量合格，施工操作規(guī)范，同時應(yīng)具備衛(wèi)生廁所等基本設(shè)施。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要加強事中事后監(jiān)管。

（十五）強化竣工驗收和檔案管理。指導和幫助農(nóng)戶開展竣工驗收，對符合規(guī)劃、質(zhì)量合格的農(nóng)房按有關(guān)規(guī)定辦理備案手續(xù)，對不合格的提出整改意見并督促落實。農(nóng)房建設(shè)不經(jīng)驗收合格不得從事經(jīng)營活動，不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，不予辦理工商登記手續(xù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）將從個人申請到竣工驗收備案全過程管理資料及時歸檔，建立農(nóng)房建設(shè)一戶一檔。

五、強化管理責任

（十六）落實各級監(jiān)管責任。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）是實施農(nóng)房規(guī)劃建設(shè)管理的責任主體，要強化審批監(jiān)管主體責任，建立農(nóng)房建設(shè)管理臺賬，定期開展巡查，對巡查發(fā)現(xiàn)未按審批內(nèi)容建設(shè)或無合法建設(shè)手續(xù)的，應(yīng)立即責令停工并會同執(zhí)法部門進行査處?？h區(qū)相關(guān)部門依職責配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）開展違法建設(shè)查處工作?？h區(qū)政府要切實落實管理責任，科學組織，有序推進，凝聚鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和部門合力，嚴格落實有關(guān)管理規(guī)定。市有關(guān)部門加強業(yè)務(wù)指導和監(jiān)督。

六、逐步解決歷史遺留問題

（十七）逐步拆除無功能建構(gòu)筑物。鼓勵村民自行拆除一戶一宅以外的住宅。結(jié)合農(nóng)村人居環(huán)境整治拆除多余住宅、廢棄無功能建筑、危破建筑、斷壁殘垣，全面清理私搭亂建；加強拆除、清理過程中安全管理；拆除的建筑垃圾盡量就近利用。

（十八）加快完善農(nóng)村宅基地及農(nóng)房確權(quán)登記手續(xù)。按本意見實施的農(nóng)村宅基地及農(nóng)房及時按規(guī)定辦理確權(quán)登記手續(xù)。農(nóng)戶現(xiàn)有的宅基地及農(nóng)房尚未辦理用地手續(xù)的，經(jīng)村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道）、縣（區(qū)）自然資源和規(guī)劃部門審查，符合“一戶一宅”條件和用地面積標準的，可運用最新土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查成果、通過土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善、分期分批安排用地計劃依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批等方式，進一步完善農(nóng)村宅基地、農(nóng)房手續(xù)。但農(nóng)戶“一戶多宅”、“一戶一宅”超標準部分不得辦理。

七、強化綜合保障

（十九）加強基層管理隊伍建設(shè)。完善管理機制，理順工作職責，整合鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）農(nóng)業(yè)農(nóng)村、國土、規(guī)劃、城建等部門管理力量，成立農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)綜合管理機構(gòu)，不斷充實基層規(guī)劃建設(shè)管理隊伍，確保各項管理措施落實到位。加強對鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）及其規(guī)劃建設(shè)管理機構(gòu)、村（居）兩委委員以及其他農(nóng)村管理人員政策法規(guī)培訓，提高依法行政意識和履職盡責能力。市、縣級農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理行政執(zhí)法、財政等部門繼續(xù)加強行業(yè)管理、培訓、指導、監(jiān)督。市、縣編辦推動鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構(gòu)改革，加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理機構(gòu)和隊伍建設(shè)。

（二十）加大財政支持力度。各縣區(qū)要將農(nóng)房報批報建工作經(jīng)費納入財政預算，涉及的通用圖紙設(shè)計、測量服務(wù)等，可由縣區(qū)政府通過政府購買服務(wù)形式，委托具備相應(yīng)資質(zhì)的技術(shù)單位承擔，不得向建房農(nóng)民收取任何費用。

（二十一）建立農(nóng)村宅基地退出激勵機制。建立激勵機制，引導和鼓勵農(nóng)村居民自愿退出宅基地、拆除多余農(nóng)房，并相應(yīng)予以補償。自愿將原有農(nóng)村宅基地全部退出或者符合宅基地申請條件但自愿放棄申請的，應(yīng)予補償；自愿退出因歷史形成的“一戶多宅”或者“一戶一宅”超占面積部分，可予以適當補償。各縣（區(qū)）政府應(yīng)根據(jù)本地實際，制定具體的宅基地退出和地面附著物拆除補償、獎勵辦法。

（二十二）建立考核獎懲制度。將加強農(nóng)房規(guī)劃建設(shè)管理工作納入市政府對縣區(qū)政府、管委會的年度目標管理考核,進一步整合市級相關(guān)資金，對考核優(yōu)秀的縣區(qū)實施獎勵，部分獎金可直接發(fā)放給工作成績突出的先進個人；對考核不合格的縣區(qū)實施懲處，縣區(qū)政府及其相關(guān)部門主要責任人員一年內(nèi)不得提拔。具體考核獎勵辦法另行制定。

（二十三）加強宣傳教育。市縣相關(guān)職能部門要加大土地、規(guī)劃管理和農(nóng)房建設(shè)法律法規(guī)和政策的宣傳教育活動，采取標語橫幅、宣傳冊（欄）、電子顯示屏、新網(wǎng)絡(luò)媒體等多種宣傳方式，提高宅基地管理工作的透明度。在村莊規(guī)劃編制、宅基地分配和使用管理等過程中，引導和鼓勵農(nóng)戶全程參與、全程監(jiān)督，切實保障農(nóng)戶的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

八、其他

（二十四）對農(nóng)房建設(shè)涉及文物保護、生態(tài)環(huán)境保護、歷史文化名鎮(zhèn)名村、傳統(tǒng)村落保護的，還需滿足相關(guān)法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求。

（二十五）各縣區(qū)根據(jù)本意見制定實施細則，分類細化宅基地、建筑面積標準，優(yōu)化申報、審批、監(jiān)管、執(zhí)法流程，切實加強農(nóng)房規(guī)劃建設(shè)管理。