保養(yǎng)問(wèn)題。反映共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損毀后維修不及時(shí)；四是開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。主要集中在房屋質(zhì)量、停車位、規(guī)劃建設(shè)等問(wèn)題上；五是業(yè)主使用物業(yè)類。主要是業(yè)主或物業(yè)使用人違法違規(guī)或不當(dāng)使用物業(yè)，侵害了相鄰業(yè)主權(quán)益，如上下水管堵塞、樓道亂堆亂放、亂搭亂建等；六是業(yè)主自治類。主要是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不規(guī)范運(yùn)行方面；七是維修資金使用問(wèn)題。反映在業(yè)主對(duì)維修資金政策理解的不全面。

二、主要做法及舉措

（一）健全物業(yè)管理體系建設(shè)

1.出臺(tái)地方性法規(guī)。《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》于2023年6月1日正式施行，進(jìn)一步明確了相關(guān)職能部門及屬地物業(yè)管理部門責(zé)任，健全“四位一體”工作機(jī)制，規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化、法制化發(fā)展。

2.建立信用評(píng)價(jià)機(jī)制。印發(fā)《池州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)管理辦法（試行）》，全面構(gòu)建行業(yè)信用體系，完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級(jí)認(rèn)定工作，其中A級(jí)17家，B級(jí)63家，C級(jí)80家；嚴(yán)抓服務(wù)質(zhì)量考核測(cè)評(píng)工作，將得分由高到低進(jìn)行排名向社會(huì)公布，目前已經(jīng)在局官網(wǎng)公布了4次季度考核結(jié)果。將信用評(píng)價(jià)與服務(wù)質(zhì)量考核相結(jié)合，對(duì)信用等級(jí)較高企業(yè)，減少檢查頻次，納入評(píng)優(yōu)評(píng)先考察范圍，對(duì)排名靠后的企業(yè)加大項(xiàng)目檢查頻次，對(duì)多次整改仍不到位的企業(yè)，開(kāi)展約談、清退工作，自去年以來(lái)，依法依規(guī)清退物業(yè)服務(wù)企業(yè)11家，約談29家。

3.健全業(yè)委會(huì)運(yùn)行機(jī)制。印發(fā)《池州市業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)手冊(cè)》《關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管的若干意見(jiàn)》《池州市業(yè)主委員會(huì)成員候選人負(fù)面清單》，明確業(yè)主委員會(huì)具體監(jiān)管措施，主要包括建立業(yè)主委員會(huì)資格聯(lián)審制、離任審計(jì)制、公示公開(kāi)制、述職和履職評(píng)估制、任期和崗前培訓(xùn)制等內(nèi)容，明確不宜入選業(yè)委會(huì)的具體情形，嚴(yán)防不符合標(biāo)準(zhǔn)條件的人選進(jìn)入業(yè)委會(huì)，保障人選質(zhì)量，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)行為，提高業(yè)主委員會(huì)履職能力，為屬地街道、社區(qū)監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)委會(huì)有關(guān)工作提供規(guī)范指引。

4.完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)機(jī)制。出臺(tái)《關(guān)于池州市主城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》《池州市主城區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)分等定級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》《關(guān)于調(diào)整主城區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》等文件，進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，幫助業(yè)主樹(shù)立等價(jià)有償?shù)南M(fèi)理念。

（二）強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理

1.健全物業(yè)管理工作考核機(jī)制。強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì)的考核，印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主委員會(huì)履職測(cè)評(píng)工作的通知》，要求各縣區(qū)引入第三方機(jī)構(gòu)測(cè)評(píng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)委會(huì)履職。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展激勵(lì)機(jī)制和優(yōu)勝劣汰機(jī)制，進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。

2.建立聯(lián)合執(zhí)法工作機(jī)制。以縣區(qū)為單位要求各地制定執(zhí)法下沉小區(qū)事項(xiàng)清單，進(jìn)一步厘清各行政主管部門執(zhí)法邊界，通過(guò)建立執(zhí)法綜合執(zhí)法站（點(diǎn)），在顯著位置公布執(zhí)法責(zé)任單位和責(zé)任人聯(lián)系方式，推動(dòng)執(zhí)法下沉小區(qū)有形覆蓋；通過(guò)社區(qū)干部、志愿者、網(wǎng)格管理員入戶走訪，建立矛盾糾紛調(diào)處臺(tái)賬，健全協(xié)調(diào)共商解決機(jī)制，實(shí)現(xiàn)執(zhí)法下沉小區(qū)有效落實(shí)。全市570個(gè)小區(qū)均在顯著位置公布了執(zhí)法責(zé)任單位和責(zé)任人聯(lián)系方式。

3.強(qiáng)化信息公示公開(kāi)工作。認(rèn)真貫徹省住建廳部署的“加大物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信息公開(kāi)力度，讓群眾明明白白消費(fèi)”工作內(nèi)容，制定完善物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公示公開(kāi)清單及模板（物業(yè)服務(wù)、停車及其他有償服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式和投訴電話等信息），執(zhí)行物業(yè)服務(wù)信息公示公開(kāi)制度，同時(shí)，將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信息公開(kāi)工作納入物業(yè)服務(wù)質(zhì)量季度考核中，對(duì)未按要求公開(kāi)的，予以通報(bào)，并記入物業(yè)企業(yè)誠(chéng)信檔案。

（三）強(qiáng)化物業(yè)管理矛盾糾紛化解

1.建立議事協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制。將議事協(xié)調(diào)機(jī)制落實(shí)情況納入屬地街道“雙抓”工作考核重點(diǎn)內(nèi)容，要求以轄區(qū)內(nèi)小區(qū)為單位，建立社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的小區(qū)（網(wǎng)格）黨支部、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，以群眾滿意度為唯一評(píng)價(jià)指標(biāo)，通過(guò)動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金、整合改造項(xiàng)目、爭(zhēng)取社會(huì)資源、調(diào)動(dòng)公益力量的方式，協(xié)調(diào)解決小區(qū)道閘失靈、電動(dòng)車棚不足、增擴(kuò)公共晾曬區(qū)等問(wèn)題1900件，化解涉物業(yè)矛盾糾紛千余件，物業(yè)費(fèi)收繳率、物業(yè)服務(wù)滿意度均提升30%以上。

2.暢通矛盾化解渠道。根據(jù)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局《關(guān)于印發(fā)<全市住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)“整治物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問(wèn)題”工作方案>的通知》，我局在市人民政府官網(wǎng)、市住建局官網(wǎng)、池州日?qǐng)?bào)網(wǎng)發(fā)布問(wèn)題征集公告，多途徑暢通舉報(bào)通道，要求各地設(shè)置專項(xiàng)行動(dòng)舉報(bào)電話，主動(dòng)對(duì)接12345政務(wù)服務(wù)便民熱線，利用省廳“話說(shuō)物業(yè)”、“池州物業(yè)服務(wù)e見(jiàn)箱”平臺(tái)等方式，全面征集問(wèn)題線索，將各類投訴解決在行業(yè)內(nèi)，矛盾糾紛化解在基層。截至目前，全市已排查小區(qū)312次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題262個(gè)，整改完成244個(gè)，整改率93.1%，移送問(wèn)題線索1條。推動(dòng)51個(gè)小區(qū)完成公共收益公示，規(guī)范管理資金415.05萬(wàn)元；在電梯安全方面，完成37臺(tái)老舊電梯更新改造，惠及居民1140戶。

3.完善物業(yè)管理維權(quán)司法體系。2018年4月，市住建局與市仲裁委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于運(yùn)用仲裁方式化解物業(yè)服務(wù)合同糾紛工作意見(jiàn)》，在全市范圍內(nèi)推行運(yùn)用仲裁方式化解物業(yè)服務(wù)合同糾紛工作制度，成立物業(yè)服務(wù)合同糾紛調(diào)裁中心，專事物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件調(diào)解仲裁工作，形成裁前調(diào)解、裁中調(diào)解、裁決結(jié)案等多元化機(jī)制解決物業(yè)服務(wù)合同糾紛，化解了大批因欠繳物業(yè)費(fèi)等產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)投訴信訪事項(xiàng)。物業(yè)調(diào)裁中心自成立以來(lái)共受案2700余件，“仲裁三率”均達(dá)90%以上，充分發(fā)揮仲裁在社會(huì)治理體系中的積極作用。

（四）推進(jìn)物業(yè)行業(yè)專業(yè)能力提升

1.常態(tài)化開(kāi)展分類培訓(xùn)。自“皖美紅色物業(yè)”建設(shè)和物業(yè)管理服務(wù)提升攻堅(jiān)行動(dòng)開(kāi)展以來(lái)，我局按季度開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容涉及政策法規(guī)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、消防安全、園林綠化、秩序維護(hù)等各個(gè)方面，累計(jì)培訓(xùn)1500余人次，極大地提升了從業(yè)人員綜合業(yè)務(wù)能力。聯(lián)合市物業(yè)管理協(xié)會(huì)按年度開(kāi)展職業(yè)技能競(jìng)賽，通過(guò)崗位練兵和同臺(tái)競(jìng)技的形式，展現(xiàn)物業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)技能和服務(wù)風(fēng)采。

2.普法與安全雙軌推進(jìn)。我局多維度開(kāi)展普法宣傳，印制《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》單行本、《物業(yè)管理政策問(wèn)答》宣傳冊(cè)分發(fā)至街道、社區(qū)及物業(yè)企業(yè)，并聯(lián)合市物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織開(kāi)展《民法典》物權(quán)篇及物業(yè)管理政策法規(guī)知識(shí)進(jìn)小區(qū)、社區(qū)普法宣傳活動(dòng)。通過(guò)懸掛橫幅、設(shè)立咨詢臺(tái)、發(fā)放宣傳資料、面對(duì)面政策解答等形式進(jìn)行宣貫，累計(jì)發(fā)放宣傳資料14000余份，接受群眾現(xiàn)場(chǎng)咨詢1000余人次。各縣區(qū)也積極開(kāi)展法律法規(guī)大講堂、消防演練等，不斷強(qiáng)化物業(yè)從業(yè)人員自身消防技能，提升業(yè)主的法規(guī)知曉率、增強(qiáng)其安全意識(shí)、提升安全防范能力，促進(jìn)社區(qū)和諧。

三、探索組建物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)（物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解中心）

為破解當(dāng)前法院接收的物業(yè)服務(wù)糾紛類積案，且得不到有效化解處理的困境，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局高度重視，多次組織市司法局、市中級(jí)人民法院、貴池區(qū)人民法院及物業(yè)管理協(xié)會(huì)召開(kāi)座談、調(diào)研會(huì)議，并組織市直及貴池區(qū)相關(guān)部門赴浙江省平湖市考察學(xué)習(xí)物業(yè)矛盾糾紛溯源治理工作，研究制定訴源治理方案，推動(dòng)我市物業(yè)管理矛盾糾紛實(shí)現(xiàn)前端化解。一是制定《關(guān)于成立市級(jí)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)（物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解中心）實(shí)施方案》，推動(dòng)依法設(shè)立專門的物業(yè)糾紛調(diào)解組織，并與貴池區(qū)綜治中心積極對(duì)接，擬成立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解中心，因場(chǎng)地等原因，目前正在積極溝通協(xié)調(diào)。二是待市級(jí)層面成立社會(huì)治理綜合服務(wù)中心（市司法局正在征求相關(guān)部門意見(jiàn)），設(shè)立市級(jí)物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)（物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解中心），發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)和相關(guān)職能部門的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，整合入駐部門人力資源，形成工作合力，及時(shí)妥善化解物業(yè)糾紛，提升社會(huì)治理水平。三是為扎實(shí)推進(jìn)物業(yè)糾紛多元化解，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)聯(lián)合貴池區(qū)人民法院，建立“一站式接收、一攬子調(diào)判”的物業(yè)糾紛類案化解工作模式。實(shí)行由市物業(yè)管理協(xié)會(huì)統(tǒng)一接收、篩選提訴。堅(jiān)持調(diào)解優(yōu)先、裁判引領(lǐng)，促進(jìn)物業(yè)矛盾糾紛實(shí)質(zhì)化解。2024年以來(lái)，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)陸續(xù)向貴池區(qū)法院篩選提交物業(yè)訴訟案件289余件，已立民初案171件，成功調(diào)解106件、判決37件，有效緩解法院審判壓力，提升了物業(yè)糾紛解決效率，維護(hù)了社區(qū)和諧穩(wěn)定。

衷心感謝您對(duì)我市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的關(guān)心和支持！

 

辦復(fù)類別：B類

聯(lián)系單位：池州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

聯(lián)系電話：江新民  0566-2310251

 

池州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 

2025年7月18日